7月24日的政治局會(huì)議猶如一場“及時(shí)雨”，激活了房地產(chǎn)市場主體的“一池春水”。

(資料圖片僅供參考)

次日，A股開盤，房地產(chǎn)板塊聞風(fēng)大漲，110只成分股（不包含3只停牌的股票）集體飄紅。港股方面，恒生綜合行業(yè)指數(shù)-地產(chǎn)建筑業(yè)指數(shù)同樣上漲超過5%，76只成分股中有73只上漲，有25只股票漲幅超過10%。其中，龍湖集團(tuán)漲幅21.92%，中駿集團(tuán)控股漲幅16.67%，碧桂園漲幅15.08%。

地產(chǎn)股集體狂歡，無疑與這場天花板級(jí)別的會(huì)議關(guān)于房地產(chǎn)的政策表態(tài)相關(guān)，即未提房住不炒和首次提出適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱這兩方面的表態(tài)。該表態(tài)超出了市場預(yù)期，從而使得市場資金有了做多的情緒。

多家券商亦對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)估值修復(fù)表示肯定。信達(dá)證券表示，當(dāng)前市場對(duì)于房地產(chǎn)悲觀情緒較重，對(duì)房地產(chǎn)周期特征存疑，因此價(jià)格已充分反映市場悲觀預(yù)期共識(shí)，較難有大幅下跌空間，隨著政策寬松刺激+城市供需結(jié)構(gòu)改善，部分具備α的城市或板塊有望在下半年率先上漲。東吳證券亦指出，行業(yè)首先有望迎來一輪普漲行情，而后的分化行情中在本輪調(diào)整中城市布局更優(yōu)、投資更為積極、銷售逆勢(shì)增長的公司將獲得進(jìn)一步的上漲空間。

政策調(diào)整優(yōu)化行業(yè)東風(fēng)再起

2023年行至年中，房地產(chǎn)行業(yè)雖然有一定的修復(fù)預(yù)期，但在供需兩端制約之下，在6月表現(xiàn)出市場和企業(yè)表現(xiàn)相對(duì)平淡、樓市復(fù)蘇動(dòng)能放緩的跡象。

6月30日，克而瑞發(fā)布2023年1-6月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100榜單，TOP20房企中只有11家上半年銷售額實(shí)現(xiàn)同比增長，平均漲幅為13.1%。

面對(duì)市場的動(dòng)態(tài)變化，中央及地方政府多次出臺(tái)利好政策，以促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2023年以來，已有百余城出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策超250次，各月房地產(chǎn)政策優(yōu)化頻次穩(wěn)定在60次左右。其中，杭州、南京、合肥、鄭州、沈陽、廈門、武漢、長沙、濟(jì)南等14個(gè)城市都對(duì)限購政策進(jìn)行了優(yōu)化。

更為重要的是，此次政治局會(huì)議首次明確樓市供需關(guān)系發(fā)生重大變化，并釋放了兩大重要信號(hào)，一是政策松綁及刺激將加碼，二是城中村改造有望提速。

從總體基調(diào)來看，會(huì)議首次拿掉“房住不炒”帽子，考慮到過去下行周期以來房價(jià)下行幅度較大，此次表述調(diào)整可能意味著支持部分價(jià)格超跌的城市修復(fù)價(jià)格。

此外，會(huì)議指出，要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)。對(duì)于這個(gè)“新形勢(shì)”，華泰證券認(rèn)為這個(gè)“新”針對(duì)的是過去很長時(shí)間房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求導(dǎo)致房價(jià)持續(xù)上漲，從而必須“房住不炒”的“舊”形勢(shì)。

根據(jù)智通財(cái)經(jīng)APP了解，今年房地產(chǎn)市場在短暫修復(fù)后重歸回落。2023年上半年商品住宅銷售面積、銷售金額分別同比-2.8%、+3.7%，房價(jià)先升后降，其中6月70城新建住宅、二手住宅價(jià)格環(huán)比-0.1%、-0.4%，居民端對(duì)房價(jià)只漲不跌的預(yù)期也有所減弱，據(jù)央行二季度調(diào)查數(shù)據(jù)，對(duì)下季房價(jià)，僅15.9%的居民預(yù)期“上漲”，較一季度下降2.6個(gè)百分點(diǎn)。

價(jià)格已充分反映市場悲觀預(yù)期共識(shí)，在此背景下，適時(shí)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)重新定調(diào)，提振了行業(yè)政府方面的預(yù)期，期待后續(xù)因城施策進(jìn)一步發(fā)力。信心的修復(fù)將帶動(dòng)行業(yè)經(jīng)歷一輪顯著的估值修復(fù)，而后的分化行情，基本面扎實(shí)、城市布局更優(yōu)或?qū)@得進(jìn)一步的上漲空間。

業(yè)績整體平淡企業(yè)格局分化加劇

2023年上半年，中國房地產(chǎn)市場和百強(qiáng)房企的整體表現(xiàn)相對(duì)平淡。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，1-5月，百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額25352.8億元，同比增長9.1%。

一季度企業(yè)供應(yīng)自低位回升，3月百強(qiáng)房企業(yè)績業(yè)績?cè)鏊僦沟卣＿M(jìn)入二季度之后，樓市復(fù)蘇動(dòng)能減弱、房企推盤信心不足，5月業(yè)績環(huán)比回落，同比增幅也明顯低于3、4月水平。整體來看，目前市場需求及購買力仍處在歷史相對(duì)低位，房企推盤信心不足。

從企業(yè)表現(xiàn)來看，由于去年整體業(yè)績規(guī)模的基數(shù)較低，2023年1-5月有近6成百強(qiáng)房企累計(jì)業(yè)績同比增長。其中10家房企累計(jì)業(yè)績同比增幅在30%-50%之間，21家企業(yè)同比降幅超過50%。具體分梯隊(duì)來看，上半年累計(jì)業(yè)績?cè)龇^高的企業(yè)主要分布在TOP50梯隊(duì)。其中，華潤置地（01109）、招商蛇口（001979）、華發(fā)股份（600325.SH）等房企業(yè)績表現(xiàn)突出，累計(jì)業(yè)績?cè)龇?0%。綠城中國（03900）、龍湖集團(tuán)（00960）、中國金茂（00817）的累計(jì)業(yè)績?cè)龇苍?0%以上。

值得關(guān)注的是，2023年上半年，百強(qiáng)房企格局繼續(xù)分化，央國企及部分優(yōu)質(zhì)民企韌性較強(qiáng)、中小房企競爭力不足。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2023年1-5月，TOP30和TOP50梯隊(duì)房企格局變動(dòng)加劇，門檻處于下降狀態(tài)，分別同比降低13.5%和5.9%至179.2億元和111.1億元。另一方面，TOP10和TOP20的銷售操盤金額門檻顯著增長，具體變化來看，TOP10房企的銷售操盤金額門檻同比顯著增長33.6%至746.5億元，TOP20門檻增長11.5%至321.1億元。總體來看，上半年累計(jì)業(yè)績?cè)龇^高的企業(yè)主要分布在TOP50梯隊(duì)，企業(yè)格局分化加劇。

企業(yè)分化的另一表現(xiàn)，體現(xiàn)在融資方面。

在行業(yè)融資規(guī)模疲軟的背景下，優(yōu)質(zhì)房企及白名單企業(yè)保持融資優(yōu)勢(shì)。1月11日消息稱，首批改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表名單出爐：龍湖集團(tuán)、碧桂園、新城控股、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、金地集團(tuán)、美的置業(yè)、杭州濱江在列。

此外，5月6日，國資委發(fā)布《中央企業(yè)債券發(fā)行管理辦法》通知，是時(shí)隔15年以來，央企債券發(fā)行管理規(guī)定的更新。新規(guī)的發(fā)布對(duì)央企債券風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行多方面管控，中央企業(yè)的發(fā)債行為將進(jìn)一步規(guī)范，發(fā)債將面臨更嚴(yán)格的限制，此外央企債券發(fā)行或更多集中于強(qiáng)資質(zhì)主體，或?yàn)閮?yōu)質(zhì)央企融資打開“快速通道”。

細(xì)數(shù)具備上漲空間的優(yōu)質(zhì)房企

正如上文所說，此次政治局會(huì)議有效提振行業(yè)信心，在本輪調(diào)整中城市布局更優(yōu)、投資更為積極、銷售逆勢(shì)增長的公司將獲得進(jìn)一步的上漲空間。

在城市布局方面，行業(yè)承壓之下，房地產(chǎn)銷售分化顯著，經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口流入更具優(yōu)勢(shì)的高能級(jí)城市和區(qū)域，新房銷售的韌性更強(qiáng)。因此，在高能級(jí)城市獲取核心地塊成為行業(yè)共識(shí)。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022城上半年土地成交平均溢價(jià)率為8%，地價(jià)達(dá)上限成交占比40%，底價(jià)成交占比49%。北京、上海、杭州等城市成為“香餑餑”，土地總成交金額過千億。

就銷售額而言，2023年上半年商品房累計(jì)銷售額同比增速最高的三家房企為保利置業(yè)(保利置業(yè)集團(tuán))、龍湖集團(tuán)和越秀地產(chǎn),增速分別為 112.0%、74.3%和 71.0%。以上地產(chǎn)企業(yè)因聚焦核心城市，為銷售去化奠定基礎(chǔ)的同時(shí)，提高防御能力。

從投資角度來說，根據(jù)東興證券研報(bào)，38家主流房企的拿地金額同比微增，拿地力度持續(xù)提升。克而瑞統(tǒng)計(jì)，38家主流房企的新增土地價(jià)值來看，2023年1-6 月跟蹤房企累計(jì)新增土地價(jià)值同比增速為 3.2%、同比增長2個(gè)百分點(diǎn)。說明主流房企對(duì)土地市場的信心有所恢復(fù)。

根據(jù)智通財(cái)經(jīng)APP了解，東興研報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，濱江集團(tuán)、建發(fā)房產(chǎn)(建發(fā)股份)和綠城中國力度最大，拿地力度分別為42.78%、36.53%和 32.06%。與此同時(shí)，累計(jì)拿地金額最高的三家房企為華潤置地、萬科A和中海地產(chǎn)(中國海外發(fā)展),新增土地價(jià)值分別為532.5億元、460.7億元和406.2億元，充裕貨值和補(bǔ)貨能力保障其后續(xù)增長。愿意主動(dòng)拿地，甚至加大投入，既是優(yōu)質(zhì)房企對(duì)于后市的堅(jiān)定看好，也是基于自身實(shí)力的果敢。

值得關(guān)注的是，隨著行業(yè)深度調(diào)整，多元業(yè)務(wù)發(fā)展成為其另一發(fā)力重點(diǎn)，并取得較好成果。比如龍湖集團(tuán)運(yùn)營及服務(wù)逐漸成為公司收入增長和現(xiàn)金流平穩(wěn)運(yùn)行的重要支撐，截至6月末，龍湖集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性收入約121.8億元（含稅金額約129.7億元），創(chuàng)歷史新高。其中，運(yùn)營收入約63.4億元（含稅金額約67.8億元），服務(wù)收入約58.4億元（含稅金額約61.9億元），“開發(fā)+運(yùn)營+服務(wù)”三大業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)力，堅(jiān)持長期主義的戰(zhàn)略定力。

綜上所述，隨著行業(yè)格局進(jìn)一步分化，優(yōu)質(zhì)房企發(fā)展可分為兩條道路，其一重點(diǎn)布局高能級(jí)城市的優(yōu)質(zhì)央國企，有望抓住行業(yè)出清與競爭格局改善的機(jī)會(huì)在需求回暖之時(shí)搶占先機(jī)，高能級(jí)城市布局較多的保利發(fā)展、越秀地產(chǎn)等龍頭央國企將有望受益。其二是具有優(yōu)質(zhì)的經(jīng)營體系，開發(fā)主業(yè)穩(wěn)健，同時(shí)在地產(chǎn)運(yùn)營和服務(wù)領(lǐng)域有所建樹的優(yōu)質(zhì)房企。比如龍湖集團(tuán)、萬科A等龍頭房企，在運(yùn)營效率、產(chǎn)品質(zhì)量和戰(zhàn)略布局等方面都是行業(yè)翹楚。