隨著樓市的回溫，曾一度啞火的低首付、“零首付”旋風再次吹到了各地。5月29日，北京商報記者調查發現，近日，重慶、佛山等多地低首付、“零首付”購房再現江湖，部分開發商、房地產中介打出了“零首付”的優惠政策賣力營銷。火爆之下，“首付貸”也再次回歸大眾視線，有貸款中介用自己的“小金庫”為購房者墊資，也有一些貸款中介聲稱與銀行有合作，可以通過大額信用貸為購房者彌補首付不足的空缺。
“零首付”再現
(資料圖)
開發商暗箱操作
2023年以來，房地產市場呈現回暖跡象，市場信心有所提振，在此背景下，“零首付”再現江湖。5月29日，北京商報記者以購房者身份暗中調查發現，目前重慶、佛山等地的部分開發商、房地產中介均號稱推出了低首付、“零首付”政策。
“驚喜價速搶、重慶頂流樓盤”“精裝+中央空調”……一位重慶地區房地產中介在朋友圈發布了最新的樓盤營銷信息，這是一個仍在建設的新樓盤，商圈、學校、軌道交通配套設置齊全，其中最為吸引人的就是“零首付”三個大字。
“購房者只需要付定金就可以了。”這位房地產中介告訴北京商報記者，“這是開發商推出的政策，購房者付5萬元的定金就可以簽署合同，然后分期還清。例如，40萬元首付，今年年底還12萬元，明年再還12萬元，2025年最終接房時再還清，首付款是購房者欠開發商的。”
類似的現象還存在于佛山，該地區一位房地產中介也向北京商報記者介紹，“開發商可以拉高網簽價做低首付金額”。從具體的操作流程來看，開發商將市場價1萬元/㎡左右的房源按6000元/㎡左右的價格出售給購房者，但向銀行貸款時卻按照1萬元/㎡申請，從銀行超額申請的貸款就能為購房者降低首付比例。
“不僅可以‘零首付’，還可以超貸。”云南地區一位房地產中介也在社交平臺這樣回復購房者。低首付、“零首付”的現象近年來并不少見，不少開發商、房地產中介以此為噱頭擴大品牌影響力，拉攏客戶，但這一行為已違反國家相關金融信貸政策。2017年住建部、央行、原銀保監會聯合印發《關于規范購房融資和加強反洗錢工作的通知》嚴禁房地產開發企業、房地產中介機構違規提供購房首付融資、首付分期和變相首付墊資。
諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪表示，開發商或房地產中介通過首付分期、返首付等形式吸引購房者，或者通過做高合同價格，使得購房者獲取更高額度貸款，進而可以有多余款項用于裝修等其他用途，其實無論哪種形式，最終購房成本和額外產生的利息均會轉嫁到購房者身上，因此購房者要提高警惕，以防掉入營銷陷阱。而且這類現象本身就是違反國家相關金融信貸政策的，不僅擾亂房地產市場正常交易秩序，還會加劇斷供風險，進而影響金融系統鏈的正常運行。
“首付貸”卷土重來
貸款中介推波助瀾
據調查，“零首付”主要存在于三種形式，一類為開發商直接做高合同價格，幫助購房者從銀行申請較高的按揭貸款，降低首付比例；一類為開發商直接墊資，購房者之后將首付金額分期還給開發商；還有一類為通過“首付貸”形式為購房者提供資金。
“零首付”行為看起來似乎是幫購房者減輕壓力，但在現實操作中往往會加重購房者財務負擔，甚至引發法律風險，其中以“首付貸”形式最甚，所謂“首付貸”，是指在購房人首付資金不足時，貸款中介為其提供的一種補助資金行為。
北京商報記者在調查過程中注意到，在“零首付”噱頭火爆的當下，“首付貸”炒作風也漸起，在詢問過程中，北京地區多家貸款中介均表示，可以辦理“首付貸”業務，具體來看，主要有兩種操作模式，一類為貸款中介“自掏腰包”為購房者墊資，全款將房屋買入后，貸款中介協助購房者申請一筆銀行經營貸資金，還清墊資；另一類為貸款中介為購房者申請銀行推出的大額消費貸產品，用來彌補首付不足的空缺。
一位貸款中介介紹稱，“我們可以幫購房者墊付部分首付和稅費，然后再通過貸經營貸還清墊資，經營貸的年化利率在3.65%-3.85%左右”。不過此類方式只支持購買二手房的購房者。
針對想要購買新房的情形，另一位貸款中介直言，“可以做無抵押的個人信貸補齊首付款，個人信用貸的年利率目前在3.6%-6%左右，服務費收取貸款金額的1%-3%”。這些“暗箱操作”的方式與“零首付”一致，實則干的是助推經營貸、消費信貸流入樓市的違規行為。
在易居研究院研究總監嚴躍進看來，低首付本身屬于違法操作。在當前購房政策放松的過程中，容易產生一種誤區，即各地自己可以制定購房和信貸規則。實際上有些寬松可以積極利用，但一些違背風控角度的信貸產品或服務，容易忽視違約風險，進而帶來很多新情況和新問題，如夸大了購房者的信貸還貸能力，造成后續購房合同糾紛等問題。
厚雪研究首席研究員于百程在接受北京商報記者采訪時表示，這類模式本質上還是通過貸款中介的資金過橋，最終把購房者的房貸轉化成經營貸，這一做法侵占了銀行經營信貸資源，也干擾了正常的金融秩序。
違反金融信貸政策
應及時干預整治
“零首付”“首付貸”亂象難熄，不僅破壞了房貸業務的市場環境，也對金融市場的秩序造成了影響，亂象之下，已有相關機構欲從源頭打擊。
5月26日，深圳市房地產中介協會發布《關于禁止參與/協助“買房負首付”“零首付”等違規違法行為的鄭重提示》表示，近日，有媒體報道“買房現負首付”相關新聞，反映深圳市出現以“首付分期”“裝修貸”等形式誘導購房者購房的違法違規行為。
深圳市房地產中介協會指出，各房地產中介機構、從業人員禁止以任何形式參與/協助此類以“負首付”或首付分期為噱頭的房源宣傳和銷售代理行為，如發現深圳市房地產中介機構、從業人員存在違規銷售宣傳或為消費者違規購房貸款提供咨詢、協助的，將立即報送行政主管部門依法依規查處。
“各類‘零首付’‘負首付’現象的背后也反映出當前房貸市場仍然存在一定亂象。”關榮雪坦言，因此各金融部門、監管部門等各部門要提高監管力度，加強防范風險意識，對可能出現的亂象及時干預整治等，要深刻地認識到，在當前房地產市場恢復基礎尚且不牢固的背景下，維護市場公正健康是促進房地產市場平穩健康發展的基礎，也是提振當前市場信心的重要舉措之一。
嚴躍進進一步指出，違規的信貸操作增加，客觀上也會干擾市場預期，造成市場有較大的波動或秩序的混亂。低首付、“零首付”、負首付或首付分期等操作，指向的都是“首付能力不足”的問題。除了金融風險等觀察視角外，也要關注購房者首付能力不足的新情況。
從金融機構角度而言，談及“零首付”“首付貸”亂象，多位銀行人士向北京商報記者表示，目前行內沒有任何與首付相關的貸款業務，也未與貸款中介進行合作，銀行嚴格按照信貸政策落實首付款審核要求為購房者辦理業務。
北京商報金融調查小組
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